Dans le cadre de transactions immobilières, il arrive que l’acheteur consente au vendeur un droit d’habitation à l’égard de la totalité ou une partie de l’immeuble qu’il vient d’acquérir. Ce genre de situation est souvent qualifiée de « vente avec possession différée ». Il peut également arriver que le vendeur consente à l’acheteur un droit d’occuper les lieux avant la vente, une situation souvent qualifiée de « préoccupation ». Ce type d’entente peut porter sur une durée variable, de quelques jours à plusieurs années, est souvent assortie de conditions, notamment quant au paiement d’indemnités mensuelles, et peut parfois devenir le lieu de différends à être référés aux tribunaux.
Dans cette optique, il importe de s’interroger sur le forum compétent pour entendre un litige découlant d’une telle entente. Rappelons d’abord que la Régie du Logement a compétence, à l’exclusion de tout tribunal, pour entendre toute demande relative à un bail d’un logement lorsque l’objet de la demande est inférieur à 85 000$. Les éléments constitutifs d’une entente de vente avec possession différée ou de préoccupation peuvent facilement s’apparenter à ceux d’un bail, lequel est défini comme un « contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps ». Or, malgré ses importantes similitudes avec le bail de logement, ce type d’entente ne relève pas de la Régie du Logement et tout litige en découlant doit être instruit devant les tribunaux de droit commun.
En effet, l’intention des parties à une entente de vente avec possession différée ou de préoccupation vise la vente ou l’achat d’un immeuble et les droits d’habitation consentis en marge de cette transaction n’en sont que l’accessoire. Puisque l’opération juridique principale envisagée par les parties n’est pas la conclusion d’un bail de logement, la Régie du Logement n’a pas compétence et ce, même si les parties ont décidé de consigner les termes de leur entente sur le formulaire obligatoire de bail de logement.
